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2021年6月全国房地产市场监测报告

?6 月恰逢业绩冲刺,房企推盘热情较高,供货量稳中有增,相较而言,成交增长动能转弱,环比微跌,同比与去年基本持平,二手房市场企稳回升,涨跌参半;土地市场,本月上海、武汉、合肥、长沙、郑州、成都、苏州等7个城市首批集中供地成交,至此22城均已完成首轮集中土拍,土地成交量稳价跌,溢价率延续下跌。

 

 
土地市场

 

 
■ 从土地市场看,22城均已完成首轮集中土拍,限价约束下溢价率持续回落。
 
2021年6月,全国300城经营性土地总成交建筑面积达17260万平方米,环比5月全月微降1%,预计全月成交规模略超5月;成交幅数共计2473幅,环同比分别下降了13%和43%;成交总价方面,本月土地成交总金额降至6762亿元,环比上月下降21%,同比也下降了15%。成交单价方面,由于本月成交高价优质地块的比重较上月明显下降,平均地价也因此降至3918元/平方米,同环比降幅分别为33%和20%,地价下降之势显著。

市场热度方面,不仅重点城市土地成交大都受到限价的约束,多个热点三四线城市也加入限价行列,因此本月溢价率较上月继续回调,环比下降4个百分点,降至12.4%。各能级城市表现一致,市场热度较上月均有下降,其中二线城市降温最为显著,溢价率环比5月下降6.4个百分点至11.1%,三四线城市热度依然最高,溢价率降至16.9%。一线城市本月虽有上海集中供地成交,但由于其实施“限地价+一次书面报价+房地价联动指导价”土拍新政,因此溢价率较5月进一步下降,降至5%的低位。土地流拍方面,以重点监测的城市来看,由于长春、郑州等非热点城市集中土拍,土地流拍率较上月明显增加,约为12%;从地块属性来看,这些流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地,即使未采取集中拍地,流拍概率也比较大。

6月一线城市成交总量为606万平方米,环比上涨26%,同比亦有一成的涨幅;成交金额却由于成交主力上海有多宗安置保障用地出让而下降至867亿元,环比下降36%;平均地价也受此影响较上月大幅下降至14305元/平方米。北京和深圳则在本月无成交。
二线城市成交量为6039万平方米,环比上涨9%,若考虑武汉29日成交地块面积,实际涨幅将超过一成,同比涨幅也将回正;不过本月集中土拍城市多为地价较低的中西部城市,如郑州、长沙、成都和武汉,导致成交金额环比减少26%,降至3298亿元;价格也因此下滑至5461元/平方米,环比下降33%,但同比仍有11%的涨幅。
三四线城市方面,本月成交体量达10615万平方米,和上月相比减少了8%,和去年同期相比降幅更是高达48%;价格方面,由于徐州、佛山等主力城市优质地块成交占比明显提升,楼板价增至2447元/平方米,环比微增2%。在CRIC重点监测的三四线城市中,本月土地成交量超过100万平方米的城市有徐州、中山、佛山、温州、肇庆、洛阳、江门和南通等8个城市,数量与上月持平。联系溢价率来看,三四线城市地市热源依然集中在长三角区域,徐州、南通、台州、湖州、义乌等多个城市本月溢价率均在20%以上,土拍热度仍然较高。
总的来看,本月土地市场成交规模与上月变化不大,但是由于土拍限价进一步扩围至热点三四线城市,因此本月溢价率较上月明显回调,环比下降了4个百分点,降至12.4%。就近期重点城市集中拍地结果来看,土地市场整体趋于平稳,大部分城市溢价率较2020年呈下降趋势,典型如上海,在“限地价+一次书面报价+房地价联动指导价”土拍新政下,首批集中供地的溢价率仅有5%,按照房地联动指导价来测算,平均地价房价比仅有0.6,为开发商保留了盈利空间,此举对于稳定市场起到了十分积极的意义。

 
 
 
 住宅市场

 

 
■ 新房供应量年中冲刺放量一线推盘加快, 二三线同比下跌2成。
6月恰逢房企业绩“冲刺季”,房企推盘积极性稳步提升,供应量稳步回升。30个重点城市预估新增供应面积2709万平方米,环比上升16%,同比下降了19%,低于去年同期。
分能级来看,一线城市本月迎来集中供应。4个一线城市6月供应面积为297万平方米,环比上涨77%,同比下降1%。其中北京供应量仅为48万平方米,且同环比齐跌,降至年内低位。与之形成鲜明对比的当属上海,6月迎来推盘“高峰期”,共计有35个项目开盘,11010套房源入市,总供应面积达131万平方米,同环比皆翻番,得益于成交热度延续,房企在一线回笼资金意图较为明显。
 
热点二三线城市供应规模稳步回升,但涨幅不及一线。26个监测城市6月合计供应2412万平方米,环比上升11%,同比下降20%。不同城市分化加剧:北部城市诸如长春、青岛、大连等迎来阶段性推盘高峰期,环比增幅显著;同比跌多涨少,合肥、宁波、徐州等长三角城市跌幅均在5成左右。预判下月,我们认为,考量到6月供货集中爆发,7月整体推盘量预计会高位回落,对于基本面较好的核心一二线和强三线,房企依旧会加快推盘节奏,而针对部分缺乏基本面支撑的三四线城市,或将迎来供货平淡期。

■ 新房成交量环比微跌5%, 同比持平一线北、上热度延续

6月典型城市商品住宅成交热度略有回落,30个监测城市预计成交规模达2982万平方米,环比下降5%,与去年同期基本持平,较2019年同期增幅为9%。

分能级来看,一线城市6月预计整体成交新房342万平方米,环比增长27%,同比上涨23%,与2019年同期相比增长6%。上海因本月集中供应,成交面积稳步上扬至115万平方米,同环比增幅分别达到了46%和88%,显著高于2019年同期。北京如是,虽然供应缩量,但居民购房热情不减,单月成交面积也达111万平方米,同环比翻番。广州因上月放量,本月成交略显疲软,同环比齐跌;深圳整体成交处低位徘徊,主要源于调控持续加码,信贷收紧,利率上浮,投机性需求被遏制,整体市场也渐趋理性。

二三线城市增长动能转弱,重点监测的26个城市6月预计整体成交2641万平方米,环比下降8%。少数城市诸如重庆、济南、郑州、大连、无锡、海口等迎来阶段性回升,6月成交量同环比齐增。相较而言,杭州、佛山、宁波、常州等前期高热城市在信贷收紧,调控加码等政策压力下,均迎来阶段性回调,成交表现大不如前。预判下月,我们认为,核心一二线主要受制于供应,若供应放量,整体成交还是有望高位持稳,而出台调控的热点城市大概率面临回调;而对于多数缺乏基本面支撑的三四线城市而言,下行压力还将持续加剧。

■ 从库存量看,热点30城涨跌参半,苏锡常等供不应求且去化周期不足1年。

6月热点城市整体保持供求平衡态势,部分城市如上海、广州、郑州、南京等因为供应加推影响供求比略增。长春、南宁、徐州、昆明、西安、福州转向供过于求,而大连、武汉、重庆、厦门、济南单月供求比小于0.8。值得注意的是,多数城市新房销售仍处于热火状态,如武汉、无锡、厦门、长沙、常州、合肥消化周期在不足1年下再度缩短;对比海口、长春、大连、昆明等存量积压城市而言,热点城市间市场分化尤为明显。

■ 从成交结构看,上海中档占比再升14个百分点,北京90平以下占比显著回落。
从价格段分布来看,低档产品占比北京、深圳分别下降3、2个百分点,上海持平;中低档产品占比上海、北京分别下降2、3个百分点,深圳上升5个百分点;中档产品占比上海、深圳分别上升和下降14、3个百分点,北京持平;中高档产品上海下降9个百分点, 北京、深圳分别上升4、1个百分点;高档产品占比上海、深圳分别下降3、1个百分点,北京占比上升1个百分点。

从面积段分布来看,90平方米以下产品占比上海、北京分别下降4、6个百分点,深圳上升1个百分点;90-120平方米产品占比上海、北京分别上升6、1个百分点,深圳持平;120-144平方米产品占比上海、北京分别上升3、1个百分点,北京下降1个百分点;144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海下降、北京上升、深圳持平。

■ 二手住宅市场,整体市场环比增3%,超2019年同期,成都、大连环比增幅超5成。
2021年6月,二手房市场整体表现连续2月下跌后企稳小幅回升,10个重点城市共计成交619万平方米,环比微升3%。基于去年同期疫后市场需求集中放量,同比仍有12%回落,同比2019年增长7%,整体水平较往年仍处于高位。具体到城市来看,10城环比表现涨跌参半,其中成都、大连等市环比增长过半,南昌、苏州同比回落2成,其余城市均有不同程度涨跌但幅度不大。同比来看,整体呈现跌多涨少,受限于楼市调控,深圳市场长期下行趋势稳定且跌幅扩大,同比下降68%,同比2019年也有45%降幅;南昌二手房市场需求坚挺,同比增长39%;成都、杭州因前期市场过热回归调整期,同比回落2-3成,同时低于2019年同期。北京、大连、南京、厦门、苏州较去年整体涨跌平稳,幅度在3%以内。当前全国主要城市二手房住宅市场表现趋于稳定,叠加整体需求端仍有支撑,预计后续将在当前规模小幅震荡。